Het inkomen voor een hypotheek: hoe ontwikkelt de verhouding zich?

Wanneer je een huis koopt, wil je er wel zeker van zijn dat je het nu, maar ook in de toekomst, kunt  betalen. Het is dus belangrijk om niet te veel van je inkomen uit te geven aan woonlasten.  De verhouding inkomen en hypotheek wordt ook wel de LTI (loan to income) genoemd. We gaan in dit blog dieper in op de ontwikkeling van deze verhouding in de afgelopen jaren en welke factoren er nu eigenlijk van invloed zijn op de berekening van jouw maximale hypotheek.

Het gemiddelde inkomen voor een hypotheek

We zien dat het gemiddelde inkomen waarmee mensen een hypotheek aanvragen de laatste jaren is gestegen. Deze trend is weinig verrassend; de hoogte van de hypotheek mag immers nog maar maximaal de waarde van de woning zijn, dus er is meer eigen geld nodig voor het kopen van een huis. Als starter met een modaal inkomen (36.500 euro) heb je volgens Independer zeker 22.590 euro eigen geld nodig om überhaupt een huis te kunnen betalen. Daarnaast zijn woningen flink duurder geworden, waardoor je dus ook meer inkomen moet hebben om de maandelijkse hypotheeklasten te kunnen dragen.

Sinds 2016 is het gemiddelde inkomen van hypotheekaanvragers met 10% gestegen (bron: hypotheekshop). Met een modaal inkomen is en wordt het dus veel moeilijker om een hypotheek te krijgen.

Welk inkomen wordt meegenomen bij het berekenen van een hypotheek?

Ga je op zoek naar een koopwoning, dan wil je natuurlijk eerst weten wat je maximaal kunt lenen. De belangrijkste factor voor de berekening van je maximale hypotheeklast is het bruto inkomen. De verhouding tussen je bruto inkomen en de hypotheek is maximaal 4,5. Dat wil zeggen dat je hypotheek niet hoger mag zijn dan 4,5 keer je bruto inkomen.

Wat valt er onder bruto inkomen?

Bij bruto inkomen denk je natuurlijk aan je bruto jaarsalaris.  Bij particulieren is dit: je bruto maandinkomen x 12 maanden x 1,08% vakantiegeld. Een dertiende maand of andere vaste toeslagen (zoals een  vaste eindejaarsuitkering of onregelmatigheidstoeslag) mag je hier nog bij optellen. Voor ondernemers is dit het gemiddelde bedrijfsresultaat vóór belastingaftrek over de afgelopen 3 jaar.

Daarnaast gelden er nog een aantal andere inkomsten als bruto inkomen:

• Sociale uitkeringen
• Provisie, mits structureel
• Overwerk
• Flexibel inkomen
• Alimentatie
• Vergoeding voor Extra Beslaglegging (militairen).

Toetsinkomen

Het toetsinkomen is het uiteindelijke inkomen wat gebruikt wordt voor de berekening van de maximale hypotheek. Dit kan lager uitvallen als je bruto inkomen, bijvoorbeeld door financiële verplichtingen, lager uitvalt.

Andere factoren die invloed hebben op de hoogte van een hypotheek

Er wordt door hypotheekverstrekkers dus niet alleen maar gekeken naar je inkomsten. Er zijn nog een behoorlijk aantal andere factoren die van invloed zijn op wat je maximaal aan hypotheek kunt krijgen:

1. Financiële verplichtingen; hieronder vallen onder andere lopende leningen, creditcards, een privé-leaseauto, studieschuld of een partneralimentatieverplichting.
2. De woonquote; dit is het percentage van je bruto inkomen dat je maximaal als bruto hypotheeklast mag hebben. De woonquote wordt bepaald door inkomen, hypotheekrente, de gekozen rentevaste periode en leeftijd.
3. Hypotheekrente; ook een factor waar rekening mee wordt gehouden. Over het algemeen geldt: hoe lager de hypotheekrente, hoe hoger de maximale hypotheek.
4. De looptijd van de hypotheek; naast de rente is ook de looptijd van invloed op de maximale hypotheek. Standaard is deze 30 jaar, maar dit kan ook korter zijn. Hoe korter de looptijd, des te hoger zijn de maandelijkse lasten. En dit betekent weer een lagere maximale hypotheek.
5. De rentevaste periode; indien de rentevaste periode langer vaststaat dan 10 jaar, dan kan er bij de toetsing voor de maximale hypotheek worden uitgegaan van de werkelijke hypotheekrente. Bij een rentevaste periode korter dan 10 jaar wordt er getoetst op 5 %.  
6. De waarde van je woning (loan to value); dit is de verhouding tussen de hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning. Vanaf 2018 mag je nog maar maximaal 100% van de marktwaarde van je woning financieren.
7. NHG (Nationale Hypotheek Garantie); als je een hypotheek met NHG afsluit, betaal je minder rente. Hierdoor stijgt je maximale hypotheek.
8. Aftrekbaarheid van de hypotheekrente; de rente op je hypotheek is alleen aftrekbaar als je de hypotheek ook daadwerkelijk gebruikt voor de aankoop of verbetering van een eigen woning. Wanneer je bijvoorbeeld een lening meeneemt in een hypotheek kun je de rente hierover niet aftrekken. Dit heeft ook weer invloed op het maximale bedrag dat je kunt lenen.

Op zoek naar een hypotheek?

Vraag dan hier vrijblijvend hypotheekadvies aan. Of je nu een eerste huis gaat kopen, je hypotheek wilt oversluiten of je alleen maar aan het oriënteren bent: bij Geldshop ben je aan het juiste adres.