Hypotheek oversluiten of niet, wat is wijsheid?

Moet ik mijn hypotheek oversluiten of niet? Een vraag die je jezelf als huiseigenaar de afgelopen tijd vast weleens gesteld zult hebben. Je wilt, net als iedereen, graag je woonlasten verlagen en profiteren van de lage hypotheekrente. Maar je weet niet goed waar je qua kosten allemaal rekening mee moet houden. Een hypotheek oversluiten kan je voordeel opleveren, maar het heeft ook zeker een aantal nadelen. En in sommige gevallen kan het niet of raden we het je juist af. Benieuwd of oversluiten voor jou interessant is? Lees dan verder.

Hypotheek oversluiten; wat houdt het in?

Bij het oversluiten van een hypotheek sluit je eigenlijk een nieuwe hypotheek af. Hiermee los je vervolgens de schuld op jouw oude hypotheek af. De nieuwe hypotheek kan afgesloten worden bij je huidige hypotheekverstrekker, maar het is ook mogelijk om over te stappen naar een andere aanbieder. Bij de nieuwe hypotheek horen ook een nieuw rentepercentage en nieuwe voorwaarden. Oversluiten van een hypotheek kan interessant zijn als de rente bijvoorbeeld lager is dan de rente op je huidige hypotheek.

Wanneer is het verstandig om over te sluiten?

Bij het oversluiten van een hypotheek maken we een uitgebreide berekening van de kosten en baten. Een aantal aspecten waar we rekening mee houden zijn:

1. Het verschil in rente: hoe groter dit verschil is, hoe interessanter het wordt om je hypotheek over te sluiten. Een lagere rente betekent lagere maandlasten. Hierdoor houd je meer geld over voor andere dingen.
2. De looptijd van je rentevaste periode: loopt je rentevaste periode binnenkort af? Dan is het slim om hierop te wachten voordat je gaat oversluiten. Zo vermijd je extra kosten in de vorm van een boete.
3. De boete bij vroegtijdig aflossen: loopt je rentevaste periode nog lang niet af en wil je toch kijken of je kunt besparen? Vraag dan de boete voor tussentijds aflossen van je bestaande hypotheek op. Hoe hoog deze boete is, hangt af van het moment en je hypotheekverstrekker. Hoe meer inkomsten jouw geldverstrekker misloopt, des te hoger de boete zal zijn. Overigens is er wel een klein voordeel te benoemen hier: de kosten voor vroegtijdig aflossen van je huidige hypotheek mag je namelijk wel aftrekken van de belasting.
4. Je huidige hypotheekvorm: de ene hypotheekvorm laat zich makkelijker oversluiten dan de andere. Soms is het zelfs financieel niet interessant om je huidige hypotheek op te zeggen. Hierover later in dit artikel meer.
5. Bijkomende kosten: bij oversluiten moet je rekening houden met bijkomende kosten, zoals taxatiekosten, bemiddelingskosten en notariskosten. Deze extra kosten verkleinen het voordeel van oversluiten. Ze moeten op termijn wel terugverdiend kunnen worden om oversluiten interessant te maken.

Wanneer is het níét verstandig om over te sluiten?

Er zijn een aantal situaties te noemen waarbij het niet verstandig is om over te sluiten:

1. Als de kosten voor oversluiten hoger zijn dan de baten. Je moet er uiteindelijk natuurlijk wel op vooruit gaan.
2. Als er veranderingen op komst zijn in je persoonlijke en/of financiële situatie. Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek zet je deze weer voor de komende jaren vast. Je bent dan minder flexibel bij veranderingen in je situatie. Als je bijvoorbeeld binnen 3 jaar na oversluiten verhuist, dan haal je de kosten van het oversluiten er vaak niet uit.
3. Als je een spaarhypotheek hebt. Een lagere hypotheekrente is leuk, maar je krijgt dan ook direct een stuk minder rente over het gespaarde deel van je hypotheek. Dit maakt het in veel gevallen niet interessant om een spaarhypotheek over te sluiten.
4. Als je huis onder water staat. Veel hypotheekverstrekkers gaan niet akkoord met oversluiten als je woning minder waard is dan je huidige hypotheek. Toch is een verlaging van de maandlasten juist in zo’n situatie heel welkom. Gelukkig zeggen niet alle geldverstrekkers "nee" in dit geval.

Wat is het verschil tussen oversluiten en rentemiddelen?

Wanneer oversluiten van een hypotheek geen optie is kan rentemiddelen een interessant alternatief zijn. Bij rentemiddelen verander je niet van hypotheek, maar sluit je een nieuwe rentevaste periode af bij je eigen hypotheekverstrekker. In dit geval wordt de hypotheekrente die je nu betaalt, gemiddeld met de lage rente die je bij een nieuwe hypotheek zou krijgen. Het voordeel is dat je direct bespaart op je maandlasten. Het nadeel is dat je weer vastzit aan een nieuwe rentevaste periode, met een rente die hoger ligt dan de marktrente.

Je wilt je hypotheek oversluiten, en nu?

Duizelt het je inmiddels een beetje? Een hypotheek oversluiten is niet even snel gedaan. Je moet rekening houden met veel verschillende voors en tegens. Gelukkig zijn er adviseurs om je hierin te begeleiden. Neem contact op met een adviseur voor een oriënterend gesprek als je overweegt jouw hypotheek over te sluiten.